يخلط البعض بين وضع العقار حاليا ووضع الاسهم عام 2006 وهذا يبين ضعف الثقافة الاستثمارية لدى كثير من المتداولين وسأحاول في هذا الموضوع توضيح وضع سوق الاسهم في 2006 ووضع العقار حاليا
نتساءل لماذا ارتفع سوق الاسهم عام 2006؟ وهل كان ارتفاع السوق بسبب ارتفاع عوائد الشركات بنفس النسبة؟
الجواب لا لان العوائد ارتفعت بشكل بسيط لكن ارتفاع الاسعار كان اكبر بكثير وذلك بسبب السيولة الساخنة
وكم كان مكرر الربحية عندما انهار السوق؟ الجواب حوالي 30 مرة
وعند اي مكرر ربحية استقر سوق الاسهم بعد الانهيار؟ نزل مكرر الربحية الى حوالي 15 مرة بعد الانهيار ولا زال قريب من هذا المستوى
نأتي الان للعقار لماذا ارتفع العقار في المدن الرئيسية؟ الجواب لارتفاع العائد من الايجارات بسبب كثرة المستأجرين وعدم قدرتهم على التملك
هل ارتفاع العقار بسبب ارتفاع العائد بنفس النسبة ؟
الجواب نعم فالشقة التي كان ايجارها 15 الف كان سعرها 150 الف قبل سنوات وعندما ارتفع قيمة ايجارها الى 30 الف اصبح قيمتها 300 الف بمكرر ربحية 10 مرات وهو مكرر ممتاز للاستثمار
كم مكرر الربحيه للعقار حاليا ؟
الجواب يتراوح بين 10 مرات الى 12 مرة وهو مكرر مغري للاستثمار بمعنى انه في حال عدم توفر القدرة الشرائية لدى المواطن للشراء فإنه يوجد مستثمرين لديهم الرغبة بشراء العقار وتأجيره والحصول على عائد سنوي من 8 الى 10%
متى يكون الاستثمار في العقار مخاطرة مثل 2006؟
اذا صارت مكررات الارباح اكبر من 30 مرة بمعنى اذا كان الوحدة التي ايجارها 50 الف قيمتها مليون ونصف والوحدة التي ايجارها 30 الف قيمتها 900 الف
البعض يقول ان السعودية قارة والمفروض ان اسعار الاراضي رخيصة والحقيقة ان منتجات الاسكان اثبتت وجود اراضي اسعارها 20 الف ريال في السعودية وهذا يعني ان العائد على الاستثمار هو الذي رفع سعر العقار وذلك بسبب تطور البنية التحتية في المدن الرئيسية ولو كانت الرياض غير مطورة وغير مأهولة مثل السابق لكانت اسعار الارضي مثل اسعار الارضي المعلنة من وزارة الاسكان في المناطق الغير مطورة وغير مأهولة ولا شك ان الرياض ستجذب اعداد اكبر مع تطور البنية التحتية ونظام القرين كارد وانتهاء المترو وكذلك منطقة مكة المكرمة والمدينة المنورة بزيادة عدد الحجاج والمعتمرين سيزيد اسعار الايجارات مما يرفع قيمة العقارات
عوامل تؤثر على التقييم الاستثماري مكرر الربحية: يعني بعد كم سنة سترجع راسمالك اذي اسثمرته فعندما نقول ان مكرر الربحية( 30 مرة) كما كان الوضع في الاسهم عام 2006 فهذا يعني انك ستسترجع راسمالك من الارباح الموزعه بعد 30 سنة وهذا الرقم متضخم ولا يقارن بوضع العقار الحالي الذي يعتبر مكرر الربحية فيه اقل من مكرر ربحية سوق الاسهم في الوضع الحالي
القيمة الدفترية: تعني لو افلست الشركة كم ستوزع عن كل سهم
السيولة: وتعتمد على وضع الاقتصاد الكلي ومقدار السيولة لدى المواطنين ولدى البنوك لاقراضها وكلما ارتفعت السيولة يرتفع مكرر الربحية المقبول
نمو العائد: يعني احتمالات نمو العائد مما يؤدي لاحتمال تحقيق ارباح راسمالية من الاستثمار فاذا كنت تتوقع نمو الارباح في المستقبل فانك تقبل مكرر ارباح اعلى ولكن في وضعنا الحالي لا اعتقد ان ذلك متوفر لشركات السوق بعد اقرار الضرائب والرسوم وانخفاض القوة الشرائية
النمو الراسمالي: يعني احتمالات ارتفاع سعر السهم او العقار في السوق بنسبة اعلى من ارتفاع العائد وذلك لاسباب مثل موقع العقار المميز او عدد الاسهم القليل للشركات التي يمكن ان يجعلها عرضة للمضاربات وتحقيق ارباح راسمالية بدون ارتفاع العائد وارتفاع احتمال النمو الراسمالي يرفع مكرر الربحية المقبول
تستطيع المشاركة هنا والرد على الموضوع ومشاركة رأيك عبر حسابك في الفيس بوك