دعا إلى ضرورة إعادة تنظيم السوق العقارية في المملكة عبر دعم القطاع الخاص
شدد رجال الأعمال السعودي خالد بن سعود الشبيلي على ضرورة إعادة تنظيم القطاع العقاري في المملكة، من خلال دعم شركات ومؤسسات القطاع الخاص فيه، للنهوض مع القطاع العام في تنمية البلاد، مشيرا إلى أهمية منح القطاع الخاص القيادة في عمليات التنمية بما يخص التطوير العقاري على أن يكون القطاع العام حاضنا لتلك العمليات.
وداعا الشبيلي في حوار إلى أهمية أن تكون الحكومة شريكا للقطاع الخاص وليس منافسا، لتتمكن الشركات من قيادة النمو في البلاد على غرار ما يحدث في الدول المتقدمة، مؤكدا أن العقاريين ليسوا هم المسؤولين عن التضخم الحاصل على في القطاع العقاري، ومؤكدا في الوقت نفسه إلى أن عملية التعاطي مع القطاع من قبل الجهات المختصة والبنوك هي من أسباب المشكلة في هذه الارتفاعات.
ولفت رئيس مجموعة خالد بن سعود الشبيلي العقارية إلى وجود فجوة كبيرة بين قيم المنتجات العقارية ومدخولات الفرد في البلاد، مؤكدا أن مجموعته تملك خطة طموحة لطرح مشاريع عقارية في السعودية، رابطا طرح تلك المشاريع باكتمال الصورة للقطاع من خلال حجم الائتمان للأفراد إضافة إلى ما ستقدمه وزارة الإسكان خلال الفترة المقبلة.
* كيف ترى وضع سوق العقارات في السعودية خلال الفترة الحالية بشكل عام؟
- العقارات ليست سلعة غربية، حيث إنها سلعة أساسية لكل إنسان، ويملكها كل مواطن سعودي، سواء كانت في مكتبه أو مصنعه أو بيته أو منتجعه، وهذا هو تفسير للعقار، والعقار ليس حكرا على فئة معينة أو لمستثمرين من دونهم، العقار متاح لنحو 14 مليون سعودي يمتلكون هذه العقارات في كل أنحاء المملكة، ومستقبل السوق العقارية يخضع لميزان العرض والطلب، أما مستقبله من ناحية الاستقرار وتوجه البلد إلى مشاريع استراتيجية تبعث بالفخر، فمن الصعب أن تكون هذه الصورة في الوقت القريب، والسبب يعود إلى عدم حماس بعض الجهات إلى تبني هذه الأفكار، وما حدث اليوم عندما تبنى عدد من الجهات شبه الحكومية لمثل هذه الأفكار، كمصلحة التقاعد والتأمينات ظهرت لدينا مشاريع ضخمة جدا، حيث إن الدولة حشدت الصفوف لخدمتها، أما في حال جاء مستثمر وطرح مثل هذه الأفكار سيواجه عكس ما تم تذليله لتلك الجهات، لتحطيم المشروع وإلى تفكيكه وإعطاء المستثمر جميع الإحباطات لإيقاف ذلك المشروع.
* نفهم من الإجابة أن المشكلة التي يعيشها القطاع مشكلة تنظيم؟
- بلا شك، المشكلة مشكلة تنظيم، حيث يجب النظر لها من جانب رؤية استراتيجية، أعتقد أنه حان الوقت أن تعمل الحكومة قبل أي شيء حملة وطنية موجهة لموظفي الحكومة، يجب أن توجه تلك الحملة لموظفي الحكومة لتحمل معاني أن القطاع الخاص ليس إلا قطاعا مساندا لتنمية الدولة، دول العالم الأول التي وصلت للقمة كان القطاع الخاص بها هو الجهة الوحيدة التي تعمل، وكانت القطاعات الحكومية ما هي إلا قطاعات مشرعة أو منظمة، لكن القطاع الخاص هو الذي يعمل والدولة تشاركه في ال، ولذلك تلاحظ الدول الناجحة في أوروبا أو أميركا أو حول العالم تجد القطاع الخاص هو من استطاع إيجاد هذه المعادلة في التنمية، نحن بحاجة إلى تغيير نفسية الموظف الحكومي الذي يعتقد أن القطاع الخاص هو قطاع جشع ويسعى فقط لتحقيق ال، والحقيقة أن الجميع يسعى إلى تحقيق ال، ولو لم يوجد الربح لما وجد دعم للحركة، بدليل أن روسيا والدول الاشتراكية انتهت عندما اختفت الأهداف، فالهدف دائما هو الربح وهو المحرك الرئيسي، والعرض والطلب هو من يحدد ذلك، فإذا لم تتوجه الدولة وعقلية الموظفين من مستوى الوزراء وما تحت لدعم القطاع الخاص، فلن يكون هناك تنمية على الشكل الصحيح، القطاع يجب أن يكبر وينمو في حضن الحكومة التي هي صمام الأمان لتحقيق أهداف عدة، والتي منها توظيف كل الشباب، وتوظيفهم لا يعني الانتهاء من مشكلة كالبطالة، ولكن يعني دورة في الاقتصاد، مما يعني أن أولئك الشباب سيكون إضافة للاقتصاد، سيكون لهم دور في الناتج القومي من خلال تلك الوظائف، لتنمو البلد، ثانيا القطاع الخاص سيكون شريكا مهما في الموارد للبلد، وسيكون له دور في الناتج القومي، نجاحاته قد تجعل الدولة تفرض عليه ضرائب وبالتالي سيكون موردا هاما لها، وليس موردا متذبذبا كالنفط، القطاع الخاص هو القطاع الوحيد القادر على الإدارة بشكل علمي، إذا تم إزالة العوائق التي تواجهه، وهو لا يحتاج دعما، وإنما يحتاج فقط إزالة العوائق التي تواجهه، وضوح في التنظيم والتشريع، بحيث لا يحتمل القطاع الخاص 90% من المخاطر.
* لكن السعودية الآن في وقت نمو ومن الضروري أن يكون دور القطاع العام المشاركة في هذه التنمية؟
- صحيح، ولكن دور الدولة يكون من في الدعم من خلال الاستثمار، وليس من خلال العمل والمنافسة، حيث إذا كانت هناك شركات مساهمة ناجحة فإن الدولة تدخل كمساهم على شرط لا تدخل في مجلس إدارة ولا في الإدارة، لأنه متى ما دخلت في ذلك فشلت تلك الشركة، بدليل أن هناك شركات دخلت فيها الحكومة بالإدارة لم تحقق النجاح، كشركة النقل الجماعي وبعض الشركات لم تستطع العمل بفعالية وتحقيق الهدف التي إنشاءات من أجله، يجب أن تكون شركة تجارية تعمل وفق منهجية واضحة بمعايير حقيقية لتعمل بالشكل الصحيح، ويكون دور الدولة في الدعم المالي لها، في حين يكمن الدور الثاني للدعم في التشريع، وأعطيك مثالا في العقار وبالتحديد في قضايا الملكيات، لا توجد معايير واضحة لصكوك الأراضي الصالحة أو التي عليها اختلاف، وهذا قد يسبب مشاكل كبيرة لاستثمارات قد تصل إلى مئات الملايين، وهذه المشكلة مزمنة وتتكرر بشكل مستمر، وهذا الأمر يضع المطور أمام مخاطرة عالية في استثماراته، حيث إن في كل 4 ملكيات أو 5 ملكيات تجد اثنتين من تلك الملكيات تتضمن مشاكل، وهي نسبة كبيرة، وهنا يكمن دور مشاركة الحكومة من التشريع الواضح والدقيق، والأنظمة التي تجعل كرة الاقتصاد تتواصل في الاستمرار، مما يخدم أعمال القطاع الخاص وليست المشاركة التي تقف أمام تعطيل تلك الاستثمارات.
* أفهم من إجابتك أنك تطالب بأن يقوم بالنمو الاقتصادي القطاع الخاص وليس الحكومي؟
- بلا شك وهذا هو ما يفترض أن يكون يجب أن تكون الحكومة هي المنظم والداعم لعمل القطاع الخاص.
* ما الذي تحتاجونه أنتم كعقاريين خلال الفترة الحالية والمستقبلية لضمان العمل بما يهدف الاستراتيجية الوطنية للإسكان واستفادة المستهلك الأخير؟
- إذا كنا نتحدث عن الاستراتيجية الإسكانية، فأعتقد أنه لا توجد أي مشكلة في عملية الإسكان في الوقت الراهن، المشكلة تكمن في القطاعات المنظمة للدولة، وهنا سأضرب مثالا في مدينة الرياض، حيث يوجد بها ما يقارب 400 مليون متر مربع قابلة للتخطيط، الدولة من دون ما تشعر هي من يتحكم في العرض، لكن نتيجة الأخطاء الموجودة في التشريعات أدى إلى أن يكون العرض محدودا، مما أحدث وجود تحكم في العرض، وهو ما جعل الطلب أكثر، والأسباب عدة منها عرقلة التخطيط، والمشاكل التي تتعرض لها الملكيات، بينما لا توجد أي مشكلة حقيقية، ولكن شح العرض أدى إلى تفاقم الأسعار، وهذا شيء طبيعي، وصحيح أن إيجاد مساكن مجانية هي فكرة ممتازة لكن من الذي يمنع أن تحتضن الدولة مشاريع القطاع الخاص الجادة، وتقدم لها قروض ميسرة أو أي طريقة أخرى مقابل أن يطرح السلعة على الأقل بسعر منطقي، نحن لا نبحث عن المساكن الشعبية التي انتهى دورها، والفكرة في المساكن التي ترغب في طرحها، هي مساكن لشباب متعلم أغلبهم يحمل البكالوريوس، كما أنه شباب يحمل ثقافة وفكر وطموح السكن لديه سواء في المسكن أو في الحي سيكون من الطبيعي متقدما جدا في معايير اختياره، ونحن هنا نؤكد أننا لا نبحث عن مساكن شعبية ولكن نبحث عن دعم هذا الشاب، والذي يتمحور من خلال دعم وتيسير المشاريع بحيث لا تحمل مخاطرة عالية، وبالتالي تتضخم قيم العقارات بسبب وجود هذه المخاطرة، وهو ما يفرز أن من يتحمل هذه التكاليف الإضافية، هو المستفيد النهائي.
* لكن هناك من يقول: إن العقاريين هم من يتحملون تضخم الأسعار في العقارات من خلال البحث عن أعلى عائد؟
- أين العقاري الذي عمل على تطوير مخطط أراض، وباع أرضا واحدة وما زال يحتفظ بهذا المخطط، لا وجود لمثل هذه الممارسات، العقاري هو كل مواطن سعودي، وهو ما يمتلك قطعة أرض أو عقارا، العقار يعتبر هو أحد أشكال المدخرات للمواطن، جزء من مدخرات المواطن السعودي تذهب للعقار، وبالتالي يعتبر إحدى أهم قنوات الاستثمار، والذي يملك العقار ليس العقاري، وإنما هم المواطنون، وبالعكس تغير الأسعار يعتبر ظاهرة صحية، وعندما أشير إلى التنظيم الجيد فإن ذلك يحدث من خلال تنظيم الملكية وما أقصده هنا أساس الملكية، وفي تنظيم التخطيط، الأمر الذي قد يفتح في الوقت الحالي شهية الكل للتخطيط والانتهاء من ذلك.
* لكن الوضع قبل 15 عاما مختلف عن ما هو عليه بما يتعلق بالأسعار، ما الذي اختلف؟
- لم يختلف شيء، إلا شيء واحد هم البنوك، في السابق قبل 8 سنوات، عندما يشتري الفرد منزل فإنه يتحرى الدقة في السعر وفي تفاصيل المنزل وقد يستغرق ذلك مدة الشهرين لاتخاذ القرار في إنهاء الصفقة، في الوقت الحالي ومع وجود البنوك أصبح هناك نوع من التساهل من المشتري، حيث إن الصفقة لا تتجاوز الذهاب للمنزل ومن ثم التوجه للبنك والحصول على قرض يسدد على مدى 20 عاما، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار، وذلك لوجود السيولة من البنوك بشكل أسهل.
* وهل هذا الوضع صحي؟
- الوضع غير صحي، ولكن نتيجة لقلة المعروض يعتبر صحي، واليوم القطاع لا يحتاج إلى مشروع يتضمن 20 منزل، وإنما تحتاج إلى مشاريع استراتيجية، وهذه المشاريع الاستراتيجية تحتاج إلى حضن الدولة لتربت عليها، وتتبناها لأنها في حال نفذت استطعت أن تسيطر على السوق، ولكن طالما البنوك تمول في العام الواحد مبالغ تصل إلى 5 مليارات ريال (1.3 مليار دولار) فيما يتعلق بالفيللات السكنية، والمعروض لا يغطي الطلب فإن تلك الحالة ستستمر، خاصة أن البنوك تتسابق التمويل لشراء المنتج، لأن البنوك ترغب في أن تبيع عددا أكبـر من الفوائد.
* ما رأيك حول ما طرح في قرار الرهن العقاري، وكيف سيساعد في عملية العرض والطلب؟
- الرهن العقاري لن يقدم أي جديد، الرهن العقاري سيكون له دور كبير على البورصة، لأن الكل سيندفع لرهن منزله، من فيللا أو شقة ويتجه به إلى البورصة، وهو ما قد يحدث أزمة جديدة في ذلك القطاع، أنا أعتقد أن تكون هناك أزمة أخرى على البورصة، أما أنه سينعكس على العقار، لا أعتقد أنه سيكون له الأثر الكبير، حيث إن البنوك منذ زمن تعمل في السوق من دون رهن عقاري، كل بنك لديه في الوقت الحالي شركة مساندة له، تفرغ باسمها كل العقارات التي تتعامل بها، والبنك من دون التنظيم أقوى من التنظيم لأن العقد بين المشتري والبنك هو عقد إيجار، حيث إذا تم السداد فإن العملية ستنتهي، في حين أن العلاقة بين البنك والمشتري ستكون أكثر تنظيما من خلال الرهن العقاري، وبالتالي فإن البنك في الوقت الحالي يحظى بميزة أفضل، وسيكون تأثير الرهن على الائتمان من أجل السيولة النقدية لصالح البورصة وأي استثمارات أخرى.
* لكن أنتم كمطورين ألا تعتقد أن الرهن سيساعدكم للحصول على تمويلات لبناء مشاريع ضخمة؟
- من الممكن لكن هذا موجود في الوقت الحالي.
* هل يستطيع المطور العقاري أن يحصل على تمويل من البنوك لتطوير مشاريع عقارية؟
- الكثير من العقاريين يحصلون في الوقت الحالي على تمويلات من البنوك، حتى لدرجة أنه يستطيع شراء الأراضي من خلال التمويلات، حيث إن البنوك لا توجد لديها أي مشاكل في التمويلات، ولكن مشاكلها تكمن في تخوفها من الملكية، خاصة في الأراضي ذات المساحات الكبيرة، ويخشى البنك منها لنقص الثقة في مثل هذا النوع من الأراضي.
* ما هي العوامل التي تساعد السوق العقارية للعودة إلى طبيعته مرة أخرى، من خلال إتاحة المنتج بأسعار معقولة؟
- خطة استراتيجية للتنظيم فقط، تنظيم أساس الملكيات، ولا يكون الموضوع متروكا للاجتهادات، وتنظيم وتسهيل عملية التخطيط، وهو ما سيؤدي إلى زيادة العرض بشكل كبير، حيث إن مدن البلاد تتوفر فيها الأراضي من خلال طبيعتها وهي ليست محدودة ببحار أو جبال.
* هناك من يقول: إن السعودية من الدول القلائل التي تفقد خاصية تعاظم قيمة المساكن، فلماذا؟
- نحن لدينا معادلة غريبة الشكل، قيمة العقار لا تتناسب مع دخل الفرد، وتكلفة المنزل لا تتناسب حتى مع متوسط دخل الفرد، هناك فجوة كبيرة بين الطرفين، وبالتالي في حال أخذنا مثالا أن منزل تبلغ قيمته 1.8 مليون ريال (480 ألف دولار)، مستحيل أن يتم تأجيره بقيمة تتجاوز 120 ألف ريال (32 ألف دولار)، وهو ما يجعل العائد لا يتجاوز 6%، وإذا جاءت عملية البيع فإنه من الطبيعي أن ينخفض السعر، الأمر الثاني إذا أخذنا عملية البناء والذي يعتبر من أعلى معدلات تكاليف البناء في العالم، إلا أنه بعد فترة بسيطة يحتاج إلى عملية صيانة من خلال المشاكل التي تظهر فيه، خاصة في الوقت الحالي مع وجود مواد البناء منخفضة الجودة والتي تستورد من دول آسيوية، حيث لم تعد هناك مواد مطابقة للمواصفات الأوروبية ذات الجودة العالية، الأمر الذي يدخلنا في معادلة صعبة من خلال إيجاد مواد بناء عالية الجودة ستؤثر على التكلفة النهائية للمنزل والتي سيتحملها المستفيد النهائي.
* هناك تضخم في عملية الاستثمار في الأراضي، لدرجة أن شركات مساهمة أسست شركات لبيع وشراء الأراضي، هل هذا الوضع طبيعي؟
- أعتقد أن الوضع طبيعي جدا، الشركات المساهمة التي أسست شركات لشراء وبيع الأراضي هي أشبه بعملية مراوغة النظام لتكون محفظة مالية تعطي قوة في الحركة.
* ما هي مشاريع شركتكم خلال الفترة الحالية والمقبلة؟
كانت لدينا خطة طموحة عملنا عليها منذ سنتين من خلال تصاميم مع مكاتب عالمية في الرياض وفي المنطقة الشرقية والغربية، ولكن نحن الآن في وضع ترقب، لأن تلك المشاريع تحاكي المستفيد النهائي، ومن الضروري أن تراقب حركة حجم الائتمان للأفراد، إضافة لما ستقدمه وزارة الإسكان، وحتى نقدم عليها يجب أن نكون مطمئنين للوضع بشكل كامل.
* تطلعاتكم نحو المستقبل لمجموعة خالد الشبيلي؟
- نتمنى أن نبدأ خطواتنا في مشاريع جبارة واستراتيجية وأن نقدم عليها وننطلق فيها خلال الفترة المقبلة.
* ما هي آخر تطورات مشروع المجمع التجاري الواقع في مدينة الخبر بالمنطقة الشرقية من السعودية والذي توقف فيه العمل لسنوات؟
- كانت هناك عدد من الأسباب وخلاف مع المقاول في نقاط معينة، ومن ثم تمت إعادة الدراسات والتصاميم، ونتوقع أن يتم إطلاقه في وقت قريب جدا.
المواضيع المتشابهه 
&& الشبيلي: جهات حكومية والبنوك تتسبب بارتفاع أسعار العقارا فى ( حوار مطول )&& 
العرض الشجري
